上昇を始めた「固定金利型」

住宅ローンには、大きく分けると「固定金利型」と「期間固定型」「変動金利型」があり、現在、金利が上がり始めているのは固定金利型のローンです。

長期金利は2021年後半から世界的に上昇がみられるようになり、日本でも2022年に入って上がり始めたため、全期間固定金利の住宅金融公庫のフラット35の金利は今年になって少しずつ上げています。2022年1月には返済期間21年～35年の金利は1.30％だったのが、7月には1.51％と、この半年で0.21％上昇しています。

民間の固定金利型のローン（主には3年、5年、10年間金利を固定する期間選択型の固定金利商品）もやはり同じように上昇する気配であり、今後も上がる可能性が高いのではないかといわれています。

 しかし、世界的な金利上昇の中でも日本銀行は大規模な金融緩和政策を続けているため、変動金利型の住宅ローン金利のもとになる短期金利は今現在も低い水準に抑えられているため変動金利型の住宅ローンは上がってません。東海地方の多くの金融機関さんの変動の住宅ローンの基準金利は2.475％に据え置かれたまま、最優遇金利はここ数年変わっていません。

そのため、住宅ローンの金利タイプによる金利差が大きくなっています。例えば3000万円の借り入れで期間35年、変動0.5％と10年固定1.0％でシュミレーションすると、変動金利と10年固定の毎月の返済額は毎月6810円差が出て　このまま10年推移すると817,200円の利息の違いになります。

 

ここでみなさん悩まれることになりますが、変動と固定金利、どちらを選ぶか判断が分かれます。

最近は固定金利型ローンの金利が上がり始め、当面上がる可能性が高いため、現在の水準で固定金利型を利用して、金利をフィックスしようと10年固定やフラット35のような全期間固定金利の住宅ローンを選ぶ方が少し増えてきた印象です。初めて住宅ローンを利用する人だけではなく、現在変動金利型のローンを利用している人でも、この際、多少金利が高くなっても、安全のために固定金利型に借り換えの相談をする方もいらっしゃいます。

変動金利型については、この先もしばらくは金融緩和が続いて、短期金利が据え置かれそうなので、より金利の低い変動金利型で住宅ローンを組んでも問題はないのではないかという考えもあります。やはり毎月の返済額が大きく変わるので、現実的な月々の支払いのことを考えると変動金利が無難という結論になる方も多くいらっしゃいます。

 

そうはいっても、変動金利型については金利上昇を少し意識しておく必要はあります。

住宅ローンには5年ルール（5年間は月々の返済額は変わらない）と125％ルール（5年ごとの返済額の見直しの際に前期間の返済額の1.25倍までしか返済を求めない）があります。

利用者保護を目的にした制度ですが、35年という返済期間の延長はできないので、金利が上がって未払い利息という残高が増えてしまうと35年目の最後に一括して支払わなければならなくなります。

ですが昭和20年代以降にそのような事態になったことはありませんのであまり考えなくてもよさそうです。